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深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令，房產(chǎn)降價(jià)潮真的要來(lái)了嗎？

　鳳凰衛(wèi)視專訪戴欣明：多地升級(jí)樓市調(diào)控，深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令后，房產(chǎn)降價(jià)潮要來(lái)了嗎?-疫情后的房地產(chǎn)趨勢(shì)如何?

　　戴欣明于近期，再次接受鳳凰衛(wèi)視《財(cái)智菁英匯》采訪，2020年08月01日播出，欄目精彩內(nèi)容一起看。

　　戴欣明：中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任

　　宋 ?。褐袊?guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任

　　主持人：匯全球菁英，聚天下財(cái)智。歡迎來(lái)到《財(cái)智菁英匯》。可以說(shuō)中國(guó)人對(duì)房子的情感，勝過(guò)于世界上任何一個(gè)國(guó)家，但是，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)高企，這樣的情感也變得有些五味雜陳。今年，突如其來(lái)的疫情不僅沒(méi)有“減損”，房地產(chǎn)作為“硬通貨”的價(jià)值，反倒是讓一些熱點(diǎn)城市的房子成為了避險(xiǎn)資產(chǎn)。一些炒房客趁機(jī)返場(chǎng)，使得這些城市的房?jī)r(jià)明顯上漲。在這樣的背景下，七月份以來(lái)深圳、杭州、寧波、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市，密集出臺(tái)政策，加碼樓市調(diào)控。其中，一線城市深圳出臺(tái)了八項(xiàng)調(diào)控措施，抑制樓市過(guò)熱，被認(rèn)為是具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

　　解說(shuō)：盡管今年上半年受疫情影響，各行各業(yè)都不同程度的日子不好過(guò)，但深圳的樓市卻像七八月份的天氣一樣火熱。數(shù)據(jù)顯示，六月份深圳二手房均價(jià)達(dá)到74929元，相比去年底漲了近15%。遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州等其他一線城市，漲幅全國(guó)第二，僅次于連云港市。近日，被稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”重磅落地,深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。從限購(gòu)、限貸、限售、稅收等方面，制定了八項(xiàng)調(diào)控措施，為樓市降溫。

　　宋 丁(中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)：我覺(jué)得這次它的政策的最大特點(diǎn)就是惡補(bǔ)漏洞，我用四個(gè)字來(lái)講，怎么講呢，其實(shí)，深圳市政策并不是沒(méi)有，在之前限購(gòu)、限貸、限價(jià)，我們很多政策已經(jīng)在執(zhí)行。今年這個(gè)形勢(shì)下，我覺(jué)得從大的方面來(lái)講，它應(yīng)該說(shuō)是無(wú)論是，新入戶的剛需，還是比如說(shuō)涉及到買房的一些信貸政策，另外就是老人小孩兒，還有假離婚的等等，應(yīng)該說(shuō)這次涉及面特別寬?；旧习褞讉€(gè)主要的漏洞全部補(bǔ)起來(lái)了。

　　解說(shuō)：具體來(lái)看，深圳首先升級(jí)了限購(gòu)，在原有政策中，落戶即可買房，而根據(jù)7.15新政，深戶居民家庭成年單身人士，須在本市落戶滿三年，且能夠提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，才能獲得購(gòu)房資格，堪稱全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)政策。

　　宋 丁(中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)：深圳也好，包括其它一些一線二線城市，很多城市也好，因?yàn)檫@兩年，因?yàn)檫@兩年出現(xiàn)了很多搶人大戰(zhàn)，就是大家都知道發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要人才。所以大家給很多人才非常寬松的條件。那么，深圳也是這樣的，深圳其實(shí)這樣年來(lái)，它在整個(gè)入戶方面，應(yīng)該說(shuō)視相比北上廣來(lái)講，它的入戶條件是最寬松的。深圳市做了最大努力所提出這樣一個(gè)供應(yīng)量，一二手加起來(lái)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每年的新的入戶的這些人的需要，那就意味著其中相當(dāng)多的人，他不完全是所謂作為一個(gè)人才，我進(jìn)入深圳，而是為了買房來(lái)的。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)信息讓政府敏感地意識(shí)到了，所以，這次漏洞里面一個(gè)非常大的補(bǔ)漏洞，就是補(bǔ)這一塊。

　　解說(shuō):此外，通知明確，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　戴欣明(中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任)：原來(lái)這種假離婚，養(yǎng)房產(chǎn)證等等，這些事情是層出不窮的。等于說(shuō)上有政策，下有對(duì)策，特別是這種假離婚，那這種情況下，很多貸款，就是按首套批出來(lái)了，但現(xiàn)在就不行了。現(xiàn)在不但是要聯(lián)網(wǎng)，同時(shí)要把你這個(gè)貸款的時(shí)間、年限，比如說(shuō)你離婚以后，必須是三年等等，這些進(jìn)行了一個(gè)強(qiáng)制性的要求。那么，很多人這種屬于投機(jī)的需求，也算是在這一次當(dāng)中比較明確的，把這部分人也堵住了。

　　解說(shuō)：不僅如此，深圳對(duì)差別化住房信貸措施，進(jìn)一步完善?！锻ㄖ芬?guī)定，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。購(gòu)房人家庭名下在本市擁有一套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%。購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。單套住房套內(nèi)建筑面積120㎡以下。或者單套住房建筑面積144㎡以下。實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元。同時(shí)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由兩年調(diào)整至五年。那么新政之下，炒房客被精準(zhǔn)打擊了嗎?

　　戴欣明(中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任)：實(shí)際上，對(duì)于這種炒房性的需求和投資需求，這個(gè)影響是非常之大的，基本上你投資的需求和炒房需求，這種空間相對(duì)來(lái)講就小了很多了。對(duì)于城市來(lái)講，一個(gè)城市，如果說(shuō)，只是大家都在買房子的話，這些錢都流入到房地產(chǎn)，大家不去經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)，那城市發(fā)展，尤其像深圳服務(wù)業(yè)是在比重相當(dāng)之大的，那么，整個(gè)城市的活力，城市的發(fā)展就會(huì)受到影響。所以說(shuō)，這次的這種做法對(duì)于深圳未來(lái)，特別是在疫情期間，這種讓經(jīng)濟(jì)能平穩(wěn)快速發(fā)展的，我認(rèn)為這個(gè)作用還是很巨大的。

　　主持人：近日，召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，再次傳遞出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，應(yīng)城施策，一城一策。從各地已經(jīng)發(fā)布的樓市調(diào)控新政來(lái)看。總體特征是在“房住不炒”的思路下，支持剛需購(gòu)房，遏制炒房。那么，調(diào)控加碼之后，市場(chǎng)又發(fā)生了怎樣的變化呢?

　　解說(shuō)：劉慶興，從事地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)十多年了。他告訴記者，去年底深圳二手房均價(jià)是6.6萬(wàn)元，今年6月份價(jià)格攀升到了7.5萬(wàn)元，比上海高出了36%比，北京高出了20%。成交量方面，二手房的成交量約44000套，比去年上半年漲了40%。

　　劉慶興(地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人)：像這個(gè)樓盤，疫情之前它是在12萬(wàn)樣子，包括旁邊那個(gè)樓盤也是。但疫情之后，它短短的四個(gè)月，它已經(jīng)長(zhǎng)到了16萬(wàn)多，所以，這個(gè)漲幅還是相當(dāng)厲害的。

　　解說(shuō)：“7.15新政”出臺(tái)，給原本飛馳的樓市踩下了急剎車。劉慶興明顯感覺(jué)到，新政出臺(tái)后，整個(gè)市場(chǎng)一下子冷清了，看房的人還是陸續(xù)會(huì)有，但是沒(méi)有之前那樣踴躍。

　　劉慶興(地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人)：很多的一些客戶，他在這幾天詢價(jià)，包括談判的過(guò)程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)，突然一個(gè)新政出來(lái)。所以，所有的一些計(jì)劃，都會(huì)打亂了，畢竟面臨很多的一些稅務(wù)的增加。所以，他們也在這方面也停止了。同時(shí)也會(huì)考慮到，就是這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)新政之后往下走，他們還是會(huì)有一定的觀望的情緒。

　　解說(shuō)：專家表示，深圳樓市新政內(nèi)容，集中在稅收購(gòu)房資格，信貸政策等方面，如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于炒作的打擊力度較大，深圳樓市可能進(jìn)入調(diào)整期。那么，調(diào)控升級(jí)后房?jī)r(jià)要降了嗎?

　　宋 丁(中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)：從目前來(lái)看，顯然是對(duì)樓市產(chǎn)生了非常大的一個(gè)抑制作用，我們看到市面上能夠掛牌，比如說(shuō)一些二手房的掛牌，一些豪宅的掛牌。因?yàn)楹勒?，這次壓的是很厲害，很多人像2000萬(wàn)以上的，他一下子可以降到200萬(wàn)，300萬(wàn)，甚至500萬(wàn)降下來(lái)?？赡苡行┤耸羌敝u房，當(dāng)然，目前這種情況也還是不是多見(jiàn)的，但是能看到二手房，在未來(lái)幾個(gè)月的房?jī)r(jià)的下降幅度，應(yīng)該還是有一個(gè)額度的。我認(rèn)為超過(guò)10%，是完全有可能的。戴欣明(中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任)：事實(shí)上，這一次來(lái)講，這個(gè)上漲的價(jià)格，可能通過(guò)這一次的調(diào)控，它會(huì)把上漲那一部分，把這個(gè)“頭”砍下來(lái)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還是趨于平穩(wěn)的。像深圳這樣一個(gè)移民城市，每年大概有50萬(wàn)優(yōu)秀人才進(jìn)入到深圳的，其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是巨大的，我們粗略估計(jì)大概也至少有300萬(wàn)套一個(gè)實(shí)際上的需求。但是，我們每年可能供應(yīng)在十幾萬(wàn)套，實(shí)際上，這種需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的。

　　解說(shuō)：央行最新調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元。住房擁有率達(dá)到96%，在全球主要大國(guó)中，中國(guó)家庭住房擁有率或達(dá)全球第一。而日前發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書》指出，粵港澳大灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，深圳住房自有率僅為23.7%。預(yù)計(jì)未來(lái)十年，灣區(qū)城市人口增量達(dá)1000萬(wàn)，將帶來(lái)大量的增量住房需求。

　　宋 丁(中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)：現(xiàn)在這樣的調(diào)控，它只是在現(xiàn)有供需的架構(gòu)之下，做一定的，我用一個(gè)詞就叫揚(yáng)湯止沸的辦法，把過(guò)旺的需求，特別是投資需求趕出去，然后把剛需適當(dāng)控制在最合理的那一部分，在今年去買，其他你之后一下，因?yàn)槲覀儧](méi)有那么多房子。所以說(shuō)除了管需求以外，我覺(jué)得可能對(duì)于政府來(lái)講，就是針對(duì)深圳這個(gè)城市特殊的這樣一個(gè)供需關(guān)系，除了管住需求以外。還要加大土地和房產(chǎn)的供應(yīng)，這是核心。所以我講真正在供給側(cè)來(lái)解決問(wèn)題，才是釜底抽薪。

　　主持人：作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)等，從嚴(yán)調(diào)控措施，具有特殊的信號(hào)意義，表明房?jī)r(jià)過(guò)快上漲依然是樓市的紅線，房住不炒的主要基調(diào)不容突破。深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，下一步將會(huì)進(jìn)一步夯實(shí)2018年出臺(tái)的住房新政，加快構(gòu)建公共住房和商品住房6:4的住房供應(yīng)和保障體系，讓更多的市民通過(guò)政府提供的公共住房解決住房困難，在供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，老百姓才能夠真正的安居樂(lè)業(yè)。

　　鳳凰衛(wèi)視專訪戴欣明，《財(cái)智菁英匯》深圳樓市新政專題將于本周末播出，歡迎朋友們屆時(shí)觀看!

　　鳳凰衛(wèi)視《財(cái)智菁英匯》播出時(shí)間：

　　鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái) 首播：2020年8月1日周六 08:30—08:55 重播：周六 17:30—18:00 2020年8月2日周日 10:30—11:00

　　鳳凰衛(wèi)視資訊臺(tái) 首播：2020年8月1日周六 12:30—13:00 重播：周六 20:30—21:00 2020年8月2日周日 00:30—01:00

　　鳳凰衛(wèi)視歐洲臺(tái) 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播： 2020年8月2日周日 03:00—03:30 22：30—23：00

　　鳳凰衛(wèi)視美洲臺(tái) 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播：2020年8月3日周一 09：00—09:30

　　鳳凰衛(wèi)視《財(cái)智菁英匯》采訪提綱

　　新聞背景：

　　近日，深圳市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有8項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)限購(gòu)年限、信貸措施等進(jìn)行了調(diào)整，明確深戶購(gòu)房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年;在豪宅認(rèn)定方面，增加總價(jià)750萬(wàn)元限制;將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整至5年。今年4月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購(gòu)、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。專家表示，深圳樓市新政內(nèi)容集中在稅費(fèi)、購(gòu)房資格、信貸政策等方面，如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于炒作的打擊力度較大，深圳樓市可能進(jìn)入調(diào)整期。居民購(gòu)買商品住房的條件做了什么調(diào)整?差別化住房信貸政策有什么變化?

　　采訪提綱：

　　1、近日，深圳市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，引起廣泛關(guān)注，新政出臺(tái)的背景是什么?

　　2、深圳發(fā)布的樓市新政共有8項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)限購(gòu)年限、信貸措施等進(jìn)行了調(diào)整，明確深戶購(gòu)房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年;在豪宅認(rèn)定方面，增加總價(jià)750萬(wàn)元限制。深圳樓市新政主要有哪些調(diào)整?

　　3、“深八條”，被輿論稱為史上最緊、國(guó)內(nèi)最嚴(yán)的調(diào)控政策。您怎么看待“深八條”?新政出臺(tái)有怎樣的意義?

　　4、限購(gòu)升級(jí)、二手房加稅、收緊豪宅稅、收緊離婚購(gòu)房，有中介表示，帶客戶看房走到半路沒(méi)了資格，“深八條”對(duì)老百姓會(huì)帶來(lái)怎樣的影響?比如剛需、改善型、投資者

　　5、《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手房均價(jià)相比去年底大漲近15%，漲幅全國(guó)第二，僅次于江蘇連云港市?！吧畎藯l”出臺(tái)對(duì)樓市帶來(lái)怎樣的影響?房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?

　　6、一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，《通知》實(shí)施前，已支付購(gòu)房定金或購(gòu)房款，但是還沒(méi)有網(wǎng)簽，是否受該政策影響?或者是之前買的新房，還沒(méi)有繳納稅費(fèi)，是否受豪宅稅影響?

　　7、值得注意的是，進(jìn)入7月以來(lái)，短短幾天內(nèi)已有杭州、東莞等熱點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士指出，這些城市發(fā)布政策的共同點(diǎn)是樓市熱度高，房?jī)r(jià)明顯上漲，出現(xiàn)了炒作氛圍。如何才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展?

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